오피스텔 취등록세/양도소득세 아라보자!(feat. 다주택자 케이스 포함)

안녕하세요,
요즘 오피스텔 관심이 뜨겁습니다.
아파트 규제가 많다보니, 자연스레 오피스텔에 관심이 쏠리는 것 같아요
최근 오피스텔 규제완화 건에 대한 제 생각은 다음 포스팅을 참고해 주시고
https://kunulee.tistory.com/24

오피스텔 주택수 제외 법안?!

오늘은 다음과 같은 주제에 대해서 살펴 보려합니다 :)

1) 오피스텔을 사고 싶은데 부가적으로 드는 취득세는 얼마인가요!?
2) 오피스텔을 팔고 싶은데 양도 소득세는 얼마나 드나요!?

오피스텔을 사고 싶은데 부가적으로 드는 취득세는 얼마인가요!?

취득세:
지방세의 하나. 재산을 유통하는 과정에서 매기는데, 부동산ㆍ자동차ㆍ중기(重機)ㆍ입목(立木)ㆍ선박ㆍ광업권ㆍ어업권 따위를 취득할 때 매긴다.

즉, 오피스텔을 살때 내야되는 세금입니다.
오피스텔을 사람들이 기피하는 여러가지 이유가 있지만, 아파트보다 취득세가 비싼것도 그중 하나일거에요!

자, 사담은 그만 하고 오피스텔의 취득세 관련 특징 정리할께요!

1) 취득세는 얼마인가?

- 오피스텔의 기본 취득세는 4.6% 입니다.
: 1억짜리 오피스텔 살때 취득세 460만원
- 주택자이고, 오피스텔을 추가 매입해 중과되는 경우 8.6% 입니다(다주택자 경우)
: 아파트 한채 가지고 있고, 1억짜리 오피스텔 추가 매입 시 취득세 860만원
중과되는 취득세율 무시할수 없죠? 상당히 부담되기 때문에 전략을 잘 짜셔야 됩니다.

1) 오피스텔은 취득세가 중과 된다!

- 여러분의 오피스텔이 주거용(전입신고 여부) 이고, 2022년 6월 기준으로 거래를 하는 상황이면요!
- 오피스텔을 여러채 사려고 하면 취득세가 중과됩니다.
- 즉, 오피스텔을 주택으로 인정하고 다주택자에 대한 + 세금을 받겠다는 거에요
- 정확하게는 2020년 8월 12일 전 계약 체결 오피스텔은 취득세가 중과되지 않습니다!( 글 처음 포스팅 참조)

오피스텔을 팔고 싶은데 양도 소득세는 얼마나 드나요!?

자 꿈만 같은 일이 벌어졌습니다. 내가 매입했던 오피스텔이 가격이 올랐네요?
1억에 분양받았던 오피스텔이 -> 1억 5천으로 올랐다? 5천만원 이익이 아닙니다.
시세 차익에 대해서는 양도소득세를 내게 되어있습니다.

양도소득세:
토지, 건물 따위를 유상으로 양도하여 얻은 소득에 대하여 부과하는 조세. 매도 금액에서 취득할 때의 가격과 필요 경비, 양도 소득 공제 및 해당되는 공제 금액을 뺀 나머지에 대하여 부과된다.

즉, 남에게 양도하면서 발생한 시세 차익에 대해서 내는 세금이 양도소득세이며,
오피스텔의 양도소득세 관련 특징 정리할께요!

1) 오피스텔은 양도소득세가 중과 된다!

- 이것은 이전/현재 상관없이 소득법상으로 오피스텔은 주택으로 판단됩니다.
- 우선 시세차익에는 복비나 기타 비용들이 빠질수 있으므로 자세한 내용은 다음에 포스팅 할께요! 일단은 세율부터 보시죠!

- 오피스텔에 내가 실거주를 하고 2년을 살았다면(전입 신고 기준), 양소소득세는 비과세, 즉 안내도 됩니다.
- 오피스텔에 내가 실거주 하지 않고 전/월세를 주고 있는 경우 보유 기간으로 세율이 달라집니다.

1-1) 내가 오피스텔 1채만 소유 하고 있는 경우

• 미등기               : 세율70%
• 1년미만 보유시  : 세율50%
• 2년미만 보유시 : 세율40%
  • 시세차익 1억이면, 4000만원 양도소득세 발생!
• 2년 이상 보유시
  • 시세차익  0      ~ 1200만원 : 6% 
  • 시세차익 1200 ~ 4600만원 : 15% (누진 공제 1,080,000)
    • 시세차익 3천만원이면, 4,392,000원 양도소득세 발생!
  • 시세차익 4600 ~ 8800만원 : 24% (누진 공제 5,220,000)
    • 시세차익 5천만원이면, 6,780,000원 양도소득세 발생
  • 시세차익 8800 ~ 1억5천만원 : 35% (누진 공제 14,9000,000)
    • 시세차익 9천만원이면, 16,000,000원 양도소득세 발생
  • 시세차익 1억5천 ~ 3억           : 38% (누진 공제 19,400,000)
    • 시세차익 2억이면 56,600,000만원 양도소득세 발생! 
  • 시세차익 3억     ~ 5억            : 40% (누진 공제 25,400,000)
    • 시세차익 4억이면 134,600,000만원 양도소득세 발생
  • 시세차익5억     ~ 10억          : 42% (누진 공제 35,400,000)
  • 시세차익 10억 초과                : 45% (누진 공제 65,400,000)

1-2) 내가 다주택자인 경우? (2주택자 대상/조정대상 기준)
- 저는 2주택자고, 조정대상에 있는 오피스텔 이므로 해당 세율 기준으로 하니
3주택자들은 세율 표를 참고해주세요 :)

• 미등기               : 세율70%
• 1년미만 보유시  : 세율 70%
• 2년미만 보유시 : 세율 60%
  • 시세차익 1억이면, 6000만원 양도소득세 발생!
• 2년 이상 보유시
  • 시세차익  0      ~ 1200만원 : 26% 
  • 시세차익 1200 ~ 4600만원 : 35% (누진 공제 1,080,000)
    • 시세차익 3천만원이면, 9,420,000원 양도소득세 발생!
  • 시세차익 4600 ~ 8800만원 : 44% (누진 공제 5,220,000)
    • 시세차익 5천만원이면, 16,780,000원 양도소득세 발생
  • 시세차익 8800 ~ 1억5천만원 : 55% (누진 공제 14,900,000)
    • 시세차익 9천만원이면, 34,600,000원 양도소득세 발생
  • 시세차익 1억5천 ~ 3억           : 58% (누진 공제 19,400,000)
    • 시세차익 2억이면 96,600,000만원 양도소득세 발생! 
  • 시세차익 3억     ~ 5억            : 60% (누진 공제 25,400,000)
    • 시세차익 4억이면 214,600,000만원 양도소득세 발생
  • 시세차익5억     ~ 10억          : 62% (누진 공제 35,400,000)
  • 시세차익 10억 초과                : 65% (누진 공제 65,400,000)

오피스텔은 보통은 주택을 가지고 투자를 위해 추가 구입하시는분들이 많기 때문에
상기 표를 참고 하시면 될 것 같아요, 어마어마 하네요,

양도소득세 자동 계산기나 하나 만들어 보려고요!
만들면 링크 공유할께요 :)

양도소득세를 줄이기 위한 방안이 최근 6/21 대책때 나왔죠
상생임대인 제도라는 대책인데, 자세한 사항은 제 포스팅 6/21 대책을 통해서 확인 부탁드릴께요

https://kunulee.tistory.com/22

6/21 부동산 대책 요약(feat 임대차 시장 안정화 방안 편)

https://kunulee.tistory.com/23

6/21 부동산 대책 요약(feat 3분기 부동산 정상화 과제 편)

그럼 다음에도 재미있는 주제로 찾아 와볼께요!